Ada berbagai alasan mengapa ingin membagi sebuah properti: apakah untuk perencanaan rumah semi-terpisah, parsel, untuk menyediakan lahan bangunan untuk anak-anak yang sudah dewasa, atau karena properti tersebut terlalu besar dan memerlukan terlalu banyak biaya. pemeliharaan. Pembagian dapat dilakukan dengan atau tanpa pengukuran. Panduan ini menunjukkan segala hal yang perlu diperhatikan saat membagi properti.
Persetujuan
Di hampir semua negara bagian, tidak diperlukan persetujuan kota untuk membagi properti. Pengecualian adalah Lower Saxony dan North Rhine-Westphalia jika menyangkut properti yang dikembangkan atau izin mendirikan bangunan untuk itu. Baik dengan atau tanpa izin pembagian yang disyaratkan, peraturan bangunan yang ditentukan harus selalu dipatuhi. Hal ini berlaku, misalnya, pada kepatuhan terhadap jarak minimum dan rencana pembangunan. Otoritas bangunan dan/atau real estat dari kotamadya yang bertanggung jawab di mana properti tersebut berada memberikan informasi rinci.
Jenis divisi
Ada dua jenis pembagian:
Pembagian ideal
Pembagian yang ideal terjadi tanpa mengukur properti. Hal ini bukan berarti tidak dilakukan pengukuran. Ia hanya berjalan tanpa penetapan batas dan penetapan batas/penandaan batas. Pengaturan suatu pembagian tanpa pengukuran dilakukan oleh notaris. Pencatatan tentang pembagian tanah yang ideal dibuat dalam daftar tanah. Pembagian jenis ini terutama dilakukan untuk menghemat uang dan ketika para pihak tidak menginginkan lebih atau kurang beberapa meter persegi.
Persyaratan pembagian yang ideal
Pemenuhan setidaknya salah satu persyaratan berikut adalah wajib agar dapat membagi tanpa mengukur:
- Batas digambar “batu ke batu”, misalnya pada rumah semi-terpisah
- Pembagian properti yang setara, seperti yang dapat terjadi, misalnya, ketika membubarkan komunitas warisan
- Pengukuran pembagian telah dilakukan di masa lalu dan disimpan di kantor pendaftaran tanah tanpa terjadi perubahan kepemilikan properti
Pembagian nyata
Dalam kasus pembagian nyata, pengukuran harus dilakukan oleh surveyor yang diakui dan ditunjuk secara publik. Hal ini disediakan berdasarkan permintaan dari otoritas survei yang bertanggung jawab atau dapat dilakukan secara independen. Batas-batas properti dibatasi untuk semua sub-area. Tanda batas dapat diatur berdasarkan permintaan. Hasil pengukuran dan titik batasnya diserahkan ke kantor pendaftaran tanah sebagai bukti dan disimpan di sana. Lembar pendaftaran tanah baru dibuat untuk semua bagian yang diukur dengan masing-masing pemilik properti (baru). Entri pendaftaran tanah lama untuk properti yang belum dibagi “ditimpa” dengan data survei dan batas baru.
Biaya
Harga pembagian persil tanpa atau dengan survei tergantung pada luas tanah yang akan dibagi dan nilai tanah. Jika properti yang akan dibagi adalah 850 meter persegi dan nilai tanah standar adalah 23 euro per meter persegi, biaya pengukuran pembagian rata-rata 900 euro lebih tinggi daripada apa yang disebut penyelidikan tanpa pengukuran pembagian. Pajak penjualan dan biaya pendaftaran tanah menjadi lebih mahal karena perhitungan biaya yang lebih tinggi. Dalam contoh ini, perhitungan biaya lebih dari 2.700 euro dibandingkan dengan lebih dari 1.300 euro tanpa pengukuran pembagian. Harga dapat bervariasi tergantung kotamadya.
Pemilik properti biasanya bertanggung jawab menanggung biaya pembagian. Perjanjian pribadi mengenai pembagian biaya atau asumsi biaya keseluruhan dengan pemilik (baru) dari properti yang akan dibagi dimungkinkan.
Aplikasi jika diperlukan persetujuan
Jika properti yang tunduk pada persyaratan izin akan dibagi, diperlukan permohonan tertulis dan informal kepada otoritas kota yang bertanggung jawab. Permohonan harus diajukan oleh pemilik properti atau pembeli. Biasanya, surveyor publik dan notaris juga dapat mengajukan permohonan atas nama pemilik atau pembeli properti. Diperlukan surat kuasa yang mengikat secara hukum bagi pihak ketiga untuk mengajukan permohonan.
Isi aplikasi
Pasal 13 Undang-undang Templat Bangunan mengatur konten permohonan dan dokumen yang diperlukan. Ini termasuk
- Nama dan alamat pemohon atau pemilik harta benda yang akan dibagi
- Nomor jalan dan rumah properti
- Nama properti
- Lembar Pendaftaran Tanah
- Kadaster properti dengan nomor distrik, tanah dan bidang tanah
- Peta properti rangkap tiga dengan batas properti saat ini, properti yang akan dibagi, dan batas properti di masa mendatang
- Informasi tentang perkembangan yang ada, nilai pasar dari properti yang akan dibagi dan tujuan pembagian
Kiat:
Pastikan semua informasi sudah benar dan lengkap serta semua dokumen/dokumen yang diperlukan telah diserahkan. Rata-rata waktu pengerjaannya adalah tiga minggu. Jika informasi/dokumen yang diserahkan salah atau tidak lengkap, waktu pemrosesan akan diperpanjang.
Izin pembagian ditolak
Jika otoritas bangunan menolak pembagian properti, langkah selanjutnya adalah mengajukan ke pengadilan jika penolakan tidak dapat diterima.
Divisi properti yang disetujui
Jika suatu bidang tanah telah disetujui oleh otoritas bangunan, pengukuran harus dilakukan. Sebelum hasil pengukuran diserahkan ke kantor pendaftaran tanah yang mempunyai izin pembagian, disarankan untuk melakukan pengaturan lebih lanjut terlebih dahulu.
Kemudahan
Jangan lupakan hak-hak pemilik perorangan, yang harus diberikan menurut Pasal 1018 KUH Perdata, seperti hak jalan atau hak lintas. Pada saat yang sama, pelepasan hak dapat ditentukan. Ini melibatkan pembebanan properti tetangga. Hal ini misalnya mengatur penggunaan (bersama), seperti memasang pipa air atau menyimpan barang di properti tetangga.
Kiat:
Semua perjanjian seperti keringanan dan pelepasan hak umumnya harus dicatat secara tertulis dan harus menjadi bagian dari setiap perjanjian pembagian/pembelian. Dengan cara ini, perselisihan di kemudian hari dapat dihindari.
Hak jalan dan jalan
Kemudahan yang penting adalah hak jalan dan lintas. Apalagi jika properti yang dipartisi terletak di baris kedua dan tidak memiliki akses langsung dengan berjalan kaki atau kendaraan. Dalam membagi suatu properti harus diatur jalur/akses mana yang diberikan. Kompensasi untuk penggunaan dan/atau partisipasi dalam biaya pemeliharaan jalur/rute akses masuk akal.
Biaya hak jalan dan lintas
Besarnya biaya hak jalan dan lintas ditentukan berdasarkan intensitas penggunaan. Penggunaan pribadi atau komersial dapat dimasukkan dalam perhitungan di sini. Apabila para pihak tidak sepakat, biaya dapat ditentukan oleh ahlinya.
Entri pendaftaran tanah
Bila suatu hak jalan dan/atau hak lintas diberikan atas tanah yang bersebelahan, maka hal itu harus dicantumkan dalam lembar pendaftaran tanah dari barang yang dibebani. Persetujuan pemilik merupakan prasyarat dalam pencatatan pendaftaran tanah. Jika hak jalan dan lintas sudah tersedia di kantor pendaftaran tanah ketika lembar pendaftaran tanah baru dibuat, maka upaya administratifnya lebih rendah dan biayanya umumnya lebih rendah dibandingkan pencatatan selanjutnya.
Kiat:
Area untuk jalan setapak dan lorong tidak boleh terlalu luas, karena hal ini dapat mengakibatkan penurunan nilai jika properti dijual dengan hak terdaftar. Perubahan hak milik tidak mengakibatkan berakhirnya hak jalan atau hak lintas.
Cari bantuan
Otoritas Jerman, peraturan hukum, peraturan terpisah dan/atau pengecualian, serta paragraf yang tak terhitung jumlahnya tidak memudahkan warga negara normal untuk menemukan jalan keluarnya. Kesalahan yang tidak disengaja dapat menyebabkan proyek tidak disetujui atau timbul kesulitan hukum dengan pemilik properti baru. Dianjurkan untuk mencari bantuan surveyor atau pengacara/notaris yang berspesialisasi dalam hukum real estate dan konstruksi. Dalam banyak kasus, dukungan yang kompeten dapat menghemat uang, waktu, dan kegelisahan.
