Pembangun sering kali dibatasi dalam mewujudkan rumah impiannya karena peraturan bangunan untuk sebidang tanah, yang pada akhirnya dapat merugikan penjual tanah bangunan. Kepatuhan terhadap jarak minimum yang ditentukan secara hukum ke properti tetangga atau kepatuhan terhadap luas bangunan maksimum tergantung pada luas properti hanyalah dua contoh masalah yang mungkin terjadi. Dalam kondisi tertentu, penyatuan beban bangunan untuk properti tetangga bisa menjadi solusinya.
Beban bangunan asosiasi – definisi
Seperti yang disarankan oleh istilah ini, ini pada dasarnya adalah jenis gabungan dari dua properti atau lebih. Agar dapat “bersatu”, mereka harus merupakan properti yang bertetangga. Beban bangunan penyatuan melibatkan perlakuan dua atau lebih properti yang bertetangga sebagai satu properti dalam undang-undang bangunan. Beban bangunan bersama umumnya memerlukan alasan hukum bangunan.
Dengan penyatuan beban bangunan, misalnya, batas properti antara properti tetangga yang terlibat dihilangkan. Beban bangunan asosiasi selalu mencakup setidaknya satu apa yang disebut “properti penyajian”. Ini atau pemilik properti mempunyai kewajiban hukum publik kepada otoritas bangunan yang bertanggung jawab untuk membubarkan batas properti mereka ke properti tetangga. Artinya, properti tetangga menjadi apa yang disebut bagian “dominan” dan batas tetangga tidak perlu diperhitungkan dalam masalah hukum bangunan.
Hubungan kepemilikan dalam hal penyatuan beban bangunan
Struktur kepemilikan properti individu tidak dipengaruhi oleh beban pembangunan asosiasi. Artinya, setiap pemilik properti yang ikut serta tetap mempertahankan hak kepemilikannya atas propertinya sepanjang properti tersebut telah/terdaftar dalam pendaftaran tanah sebelum dikenakan biaya pembangunan asosiasi. Beban bangunan perkumpulan tidak dicantumkan dalam daftar tanah. Bidang pajak juga tidak akan mengalami perubahan.
Penggunaan beban membangun asosiasi
Contoh 1
Tuan Meier memiliki rumah untuk dua keluarga di propertinya yang apartemennya terletak bersebelahan dan masing-masing memiliki pintu masuk sendiri. Satu sisi sekarang akan dijual termasuk properti di sisi tersebut. Pembagian properti secara teoritis memungkinkan hal ini. Namun karena rumahnya tidak berada di tengah-tengah properti, maka porsi propertinya akan jauh lebih kecil.
Undang-undang bangunan menyatakan bahwa luas bangunan separuh rumahnya terlalu besar untuk ukuran properti yang tersisa. Oleh karena itu, pembagian harta benda tidak mungkin dilakukan dalam kasus ini. Akan tetapi, jika suatu beban bangunan penyatuan diajukan dan disetujui pada saat yang sama dengan pembagian harta benda, maka harta itu tetap dianggap sebagai satu kesatuan peraturan bangunan bahkan setelah pembagian itu. Sebagai pemilik properti, pembeli rumah secara rutin menerima pendaftaran tanah.
Contoh 2
Putra Ny. Schmidt dapat membeli properti di sebelah rumah ibunya dengan harga murah. Untuk dapat mewujudkan rencana rumah impiannya, ia harus membangun dekat dengan garis properti milik ibunya. Hal ini tidak ada keberatannya, namun pihak yang berwenang membangun keberatan, karena sebagai pembangun ia berkewajiban secara hukum untuk menjaga jarak minimum terhadap batas-batas properti dari properti yang berdekatan. Di sini ibunya sekarang dapat memberikan otoritas bangunan kewajiban untuk menerapkan beban bangunan bersama. Dengan cara ini, sang ibu menghilangkan batas antara kedua properti tersebut dan sang anak tidak perlu lagi memperhitungkan hal ini saat membangun.
Contoh 3
Dua pasangan suami istri yang berteman telah membeli dua bidang tanah satu demi satu yang ingin mereka bangun. Tidak ada akses dari jalan untuk pengembangan ke properti belakang. Artinya kabel hanya dapat menjangkau properti belakang melalui properti depan. Di sini pasangan tersebut dapat menyepakati apa yang disebut keringanan, yang secara hukum dan permanen menetapkan relokasi struktural atas properti pertama. Untuk menghemat biaya, pemilik properti baru memutuskan untuk menggabungkan konstruksi. Kedua properti tersebut menjadi satu properti dalam pengertian hukum bangunan. Alhasil, hanya properti bagian depannya saja yang perlu dikembangkan. Properti belakang sekarang dapat dihubungkan ke ini.
Aplikasi
Tidak ada informasi mengikat yang dapat diberikan sebagai aturan umum mengenai permohonan beban pembangunan asosiasi, karena masing-masing negara bagian mungkin memiliki persyaratan yang berbeda. Oleh karena itu, informasi berikut dalam beberapa poin hanya berfungsi sebagai panduan. Sebelum mengajukan permohonan, disarankan untuk mendapatkan informasi yang tepat tentang otoritas yang bertanggung jawab.
Tanggung Jawab
Pembebanan bangunan gabungan dapat diajukan melalui otoritas bangunan yang bertanggung jawab atau otoritas pengawas bangunan kotamadya.
Pelamar
Semua pemilik properti yang terlibat dapat mengajukan permohonan. Siapapun yang mengajukan lamaran biasanya juga akan menjadi penerima invoice atas biaya yang dikeluarkan.
Dalam hal apa pun, pemilik properti yang propertinya “dibebani” harus menunjukkan kesiapan untuk pembangunan dengan tanda tangannya pada formulir terpisah. Dalam jargon teknis ini disebut sebagai “kontraktor konstruksi”. Di beberapa kota/negara, setelah klien mengajukan permohonan, kontraktor bangunan diundang untuk membuat janji pribadi untuk memberikan tanda tangan dan dapat mengesahkannya secara langsung. Jika kontraktor bangunan tinggal lebih jauh, tanda tangan dapat dibuat di otoritas bangunan dekat rumah dan disertifikasi di sana. Alternatifnya, tanda tangan juga dapat disertifikasi oleh notaris.
Dokumen/dokumen yang harus diserahkan
- Formulir aplikasi yang sudah diisi dan ditandatangani
- Pernyataan beban konstruksi dari kontraktor bangunan dengan sertifikasi tanda tangan
- Ekstrak daftar tanah saat ini dari semua properti yang terlibat (tidak boleh lebih dari tiga bulan)
- Ekstrak kadaster dari semua properti yang terlibat
- Denah lokasi dalam rangkap lima dengan penandaan dan dimensi area properti yang akan dibebani
- Tergantung pada otoritas bangunan, formulir asumsi biaya terpisah mungkin diperlukan untuk biaya yang dihasilkan
- Jika itu adalah properti komersial atau asosiasi, ekstrak daftar komersial atau asosiasi harus diserahkan
Proses pengeditan
Jika semua dokumen dan tanda tangan yang diperlukan tersedia, otoritas pengawas bangunan akan memulai proses izin mendirikan bangunan. Waktu pemrosesan dapat sangat bervariasi tergantung pada beban kerja dan kasus individual. Rata-rata, waktu pemrosesan diperkirakan antara empat dan enam minggu.
Jika permohonan disetujui, pencatatan akan dibuat dalam daftar beban bangunan dan beban bangunan asosiasi akan mengikat secara hukum.
Biaya
Tergantung pada kotamadya, upaya administratif, nilai ekonomi atau manfaat bangunan lainnya, biaya biasanya dijumlahkan secara individual. Harganya bervariasi antara 60 euro dan 500 euro. Pengembalian biaya juga harus dibayarkan apabila kontraktor bangunan berubah pikiran setelah permohonan diajukan dan tidak menandatangani surat pernyataan hak tanggungan bangunan. Dimungkinkan untuk meminta informasi tertulis tentang entri dalam daftar beban bangunan. Di sini sekali lagi dikenakan biaya antara 15 euro dan 50 euro.
Kiat:
Hasil dari prosedur izin mendirikan bangunan akan diberitahukan kepada pemohon secara tertulis dan setidaknya pencatatan dalam daftar beban bangunan akan diberitahukan kepada otoritas bangunan secara tertulis. Hal ini sudah mengikat dan beban bangunan milik asosiasi mengikat secara hukum, sehingga tidak diperlukan bukti tambahan dari daftar beban bangunan.
Beban membangun perkumpulan jika terjadi warisan atau penjualan
Jika terjadi perubahan kepemilikan properti melalui penjualan atau warisan yang menjadi kewajiban asosiasi properti, hal ini tidak akan terpengaruh dan akan terus ada. Hal ini untuk melindungi pemilik properti yang “dominan”. Hal ini dimaksudkan agar tetangga tidak perlu membongkar rumahnya atau bagian-bagiannya dalam skenario terburuk jika kewajibannya berakhir jika dibangun melintasi (bekas) batas properti.
Penghapusan beban pembangunan asosiasi
Jika beban bangunan asosiasi didaftarkan pada satu atau lebih properti, beban tersebut dapat dihapus dalam kondisi tertentu. Persyaratan berikut harus dipenuhi:
- Pembangunan yang direncanakan semula tidak akan dilaksanakan (alasannya telah dihilangkan)
- Tidak ada kepentingan masyarakat dalam mempertahankan beban pembangunan asosiasi
- Persetujuan dari otoritas pengawas bangunan yang bertanggung jawab harus diberikan
Pengaruh terhadap nilai properti
Karena setidaknya ada dua properti yang terlibat dalam suatu beban bangunan gabungan, hal ini biasanya berarti bahwa ada kerugian pada satu bagian dan ada keuntungan pada bagian lainnya. Properti “dominan” mempunyai keuntungan, karena mendapat manfaat dari terpisahnya batas properti dari properti tetangga. Hasilnya dapat meningkatkan nilai properti.
Properti yang beban bangunannya didaftarkan kehilangan haknya atas batas yang jelas dari properti tetangganya. Hal ini berpotensi menurunkan nilai properti.
Tergantung kasus individu dan perkembangannya, penurunan nilai tidak selalu terjadi. Perlu diingat bahwa beban bangunan terpadu menawarkan lebih banyak fleksibilitas dalam pembangunan, yang tidak akan mungkin terjadi tanpa perjanjian undang-undang bangunan ini. Apakah dan sejauh mana properti diperkirakan akan mengalami penurunan atau kenaikan nilai dapat ditentukan dengan menggunakan pakar dan laporan terkait.
